好貓財經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：好貓
來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）
“佳兆業(yè)將在投資端實施審慎的拿地策略，通過合作開發(fā)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，降低投資風(fēng)險，減少土地支出，確保現(xiàn)金流充裕。”
這是佳兆業(yè)2020年年報的展望，這樣的策略似乎已開始實施。
年報顯示，截至2020年末，佳兆業(yè)在手貨幣資金471.1億元，同比增加約100億元，有息負債略微上浮至1214.7億元，股東權(quán)益大幅上揚230億元至787.2億元。
股東權(quán)益上升主要是非控股權(quán)益的上升，即佳兆業(yè)合作開發(fā)增多，這是一種分擔(dān)項目開發(fā)風(fēng)險的策略。
按照凈負債率=（有息負債—貨幣資金）/股東權(quán)益的計算公式，佳兆業(yè)的凈負債率同比下降46個百分點至97.9%。
另外，佳兆業(yè)扣除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率為70.3%，非受限現(xiàn)金短債比1.56，基本全部符合監(jiān)管部門“三道紅線”的要求。
要表揚一下佳兆業(yè)對于債務(wù)的嚴謹態(tài)度。
計算凈負債率和資產(chǎn)負債率時，將13.5億元永續(xù)債加在有息負債項上，同時在股東權(quán)益中扣除，算是行業(yè)內(nèi)最嚴謹?shù)淖龇ā?/p>
永續(xù)債沒有固定到期日期，只定期收取利息。從某種程度來說，考慮到歷史原因，佳兆業(yè)這13.5億元永續(xù)債的發(fā)行成功，意味著金融機構(gòu)對佳兆業(yè)的足夠認可。
積極的財務(wù)策略，還體現(xiàn)在融資成本的降低，以及長短債結(jié)構(gòu)的改善。
佳兆業(yè)2020年新增借款融資成本同比下降200個基點，同時為了減少短期償付的壓力，2020初發(fā)行兩筆2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，以延長整體債務(wù)久期。
佳兆業(yè)還通過現(xiàn)金要約收購、二級市場回購等方式，全年償還9.5億美元優(yōu)先票據(jù)，凸顯良好的債務(wù)管理能力。
截至2020年末，佳兆業(yè)短期有息負債為230.7億元，僅占總有息負債的19%，相對應(yīng)在手非受限貨幣資金高達348.6億元，流動性充裕。
處理得當(dāng)，業(yè)務(wù)發(fā)展和財務(wù)管理是相互促進的關(guān)系，反之也可能陷入惡性循環(huán)。
佳兆業(yè)2020年首次實現(xiàn)權(quán)益銷售額破千億元至1068.9億元，連續(xù)4年保持20%以上的增長率。
同期實現(xiàn)銷售建筑面積616.5萬平方米，銷售均價高達1.7萬元/平方米，在行業(yè)內(nèi)可以排在第一行列。
銷售額的穩(wěn)步增長得益于佳兆業(yè)在大灣區(qū)的深耕，2020年近60%的權(quán)益銷售額來自大灣區(qū)。
此外，佳兆業(yè)位于核心區(qū)域城市更新項目，也使得其更容易做出溢價較高的產(chǎn)品。
2020年，佳兆業(yè)在香港、深圳、廣州、惠州等城市轉(zhuǎn)化9個城市更新項目，建筑面積180萬平方米，貨值總計640億元。
這意味著，城市更新項目的銷售均價高達3.56萬元/平方米，凸顯出城市更項目儲備的優(yōu)質(zhì)程度。
財務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，讓佳兆業(yè)在土地儲備方面并不過度小心。
整個2020年，佳兆業(yè)在全國獲取47宗土地，計容建筑面積565萬平方米，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年的銷售面積，其中大灣區(qū)新增土地占比63%。
這些土地的權(quán)益收購代價約471.1億元，以此口徑計算，位于一線城市的土地儲備占比為49%。
截至年末，佳兆業(yè)的總土地儲備2880萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備1590萬平方米，深圳、廣州作為佳兆業(yè)深耕城市，土地儲備占大灣區(qū)的36%。此外，佳兆業(yè)在香港運營四個項目。
更值得關(guān)注的是，佳兆業(yè)仍有超過200個城市更新項目尚未納入土地儲備，主要分布在大灣區(qū)城市。
銷售維持高增長率、負債結(jié)構(gòu)的改善，也許就是金融機構(gòu)對佳兆業(yè)的信心所在。
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原標題： 這是最嚴謹計算凈負債率的房企
