作者：張莉 現(xiàn)任日華資產(chǎn)首席合伙人，曾擔(dān)任過某大型國企任集團(tuán)總法律顧問、跨國公司法務(wù)總監(jiān)，在主持重大資產(chǎn)收并購及商事案件訴訟及執(zhí)行方面有超20年的工作經(jīng)驗(yàn)。

一、商辦進(jìn)入養(yǎng)老是自愿還是被迫？

房地產(chǎn)行業(yè)目前的慘狀有目共睹，北京房地產(chǎn)市場2022年至今為止大宗成交量為210億左右，較去年同期下降了57%，較最高成交量的2019年下降達(dá)72%，即使一線城市商業(yè)和辦公（以下簡稱“商辦”）也改變不了經(jīng)濟(jì)下行期流動性差的命運(yùn)。通常不良資產(chǎn)機(jī)構(gòu)手中的商辦資產(chǎn)主要通過轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，現(xiàn)在也不得不面臨盤活的方案。而在商辦資產(chǎn)方面商業(yè)地產(chǎn)與電商對沖，辦公地產(chǎn)與目前疫情及遠(yuǎn)程辦公對沖。而保障性住房和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是國家十四五大力支持產(chǎn)業(yè)，因此對一線商辦資產(chǎn)作為保障性住房和保險(xiǎn)企業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行盤活不失為一個好選擇。今天我們首先通過案例來了解下養(yǎng)老地產(chǎn)情況。

二、時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

第一部分，中國已進(jìn)入老齡化社會

2000年后中國已正式進(jìn)入人口老齡化社會，到2021年中國老年人口已達(dá)2.67億，根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測顯示到2050年中國老年人口占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?6.55%，中國將進(jìn)入嚴(yán)重老齡化社會，由于中國人口基數(shù)大，養(yǎng)老需求的層次也不相同，解決養(yǎng)老服務(wù)問題已是迫在眉睫，這些迫使養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展進(jìn)入一個新階段。

老齡化社會問題越來越突出，而解決這個社會問題的一個有效途徑是通過政府和社會各方的努力來滿足老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求。目前養(yǎng)老服務(wù)已得到全社會的重視，有關(guān)部門及各地優(yōu)惠政策頻出，例如2015年1月1日起執(zhí)行的財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于減免養(yǎng)老和醫(yī)療機(jī)構(gòu)行政事業(yè)性收費(fèi)的有關(guān)通知》，2019年11月廣東省辦公廳《廣東省加快養(yǎng)老服務(wù)若干措施》，2021年9月北京市民政局出臺了《北京市養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)規(guī)劃》。

經(jīng)過30年的探索，中國初步建立了“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”的中國養(yǎng)老服務(wù)體系，養(yǎng)老消費(fèi)市場初步形成。國內(nèi)目前的養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，其中機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的類型有公辦養(yǎng)老院、民辦養(yǎng)老院、公建民營養(yǎng)老院等，都對養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)做出了不同的貢獻(xiàn)。但是無論哪種養(yǎng)老方式，都存在現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)床位供給遠(yuǎn)不能滿足社會需求的問題，增加養(yǎng)老服務(wù)床位是一個急待解決的現(xiàn)實(shí)。

第二部分，保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)分類

目前從事養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司多為國有企業(yè)，業(yè)務(wù)板塊大多于2015年左右成立養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，該板塊通常布局三大類養(yǎng)老產(chǎn)品，分別是“城郊養(yǎng)老”、“城心養(yǎng)老”、“居家養(yǎng)老”，產(chǎn)品介紹如下：

保險(xiǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的投資模式多為“輕重結(jié)合”，即重資產(chǎn)自建模式和輕資產(chǎn)合作模式相結(jié)合?！俺侵叙B(yǎng)老”作為核心發(fā)力產(chǎn)品，采用“租賃-改造-運(yùn)營”的輕資產(chǎn)模式，該模式也是行業(yè)內(nèi)開展城市核心區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的通行做法。

城中養(yǎng)老產(chǎn)品為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的核心業(yè)務(wù)，該產(chǎn)品目標(biāo)物業(yè)以位于城市核心區(qū)、生活氛圍濃厚、緊鄰優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源、交通條件優(yōu)越為必要條件，針對自理、半自理、不能自理和需要特殊照護(hù)的老年人群。

二、具體看事實(shí)——“酒店改造養(yǎng)老社區(qū)”項(xiàng)目案例

（一）項(xiàng)目背景

2017年中國誠通其以100億元的資本注冊成立了中國康養(yǎng)集團(tuán)，正式將發(fā)展健康養(yǎng)老作為履行國有資本運(yùn)營公司職責(zé)的重點(diǎn)領(lǐng)域，探索多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。2018年，中國康養(yǎng)集團(tuán)完成了對首厚康健(北京)資本投資有限公司(簡稱首厚康健)的注資，并與首旅集團(tuán)下屬的首旅置業(yè)以及厚樸投資合資成立了服務(wù)運(yùn)營公司。其中，首厚康健由首旅置業(yè)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)；厚樸投資以雄厚的資本實(shí)力注入企業(yè)，同時(shí)為企業(yè)帶來更加市場化的管理與運(yùn)營模式；而中國健康養(yǎng)老集團(tuán)則帶來良好信用背書與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源。三方共同開發(fā)北京新北緯飯店開發(fā)為養(yǎng)老產(chǎn)品。

本案例項(xiàng)目即為北京新北緯飯店，該酒店位于北京市南二環(huán)內(nèi)的，于1990年開業(yè)，地上13層、地下2層，是一家集住宿、餐飲、會議、娛樂于一體的四星級主題文化酒店，隨著時(shí)代的發(fā)展，該酒店的定位不再符合時(shí)代要求，2005年不得不加盟如家，即使如此，2017年不得不再次面臨轉(zhuǎn)型。2018年該物業(yè)裝入首厚康健，后首厚康健就該項(xiàng)目與大家保險(xiǎn)深度合作，經(jīng)過改造，該項(xiàng)目成功打造為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

（二）項(xiàng)目基本情況

1、項(xiàng)目區(qū)位

新北緯飯店位于北京二環(huán)以內(nèi)，在方圓三公里內(nèi)由五家三甲醫(yī)院，方圓兩公里之內(nèi)由三座公園、兩座博物館和一座話劇院。

2、項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目占地面積11余畝，地上一獨(dú)棟建筑物，地上13層、2層，總建筑面積2.9445萬平方米，公共活動區(qū)域0.8萬多平方米；房間數(shù)量386個，分為單人間和雙人套間，房間套內(nèi)面積在25平米至37平米之間；還設(shè)置有醫(yī)療中心、餐廳、文化活動中心。

3、開發(fā)、運(yùn)營重要節(jié)點(diǎn)

（1） 2017年5月，改造工程項(xiàng)目取得施工許可；

（2） 2018年12月，改造工程竣工驗(yàn)收；

（3） 2019年初，養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)運(yùn)營；

4、項(xiàng)目定位

為自理、半自理和不能自理的老人提供全日集中住宿和照料服務(wù)的高端養(yǎng)老社區(qū)。

5、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)

物業(yè)管理，由險(xiǎn)企全資控股的養(yǎng)老服務(wù)公司負(fù)責(zé)；

醫(yī)療服務(wù)，具有醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可，可開展全科醫(yī)療科、內(nèi)科、中醫(yī)科診療；

臨床照護(hù)服務(wù)，由海外照護(hù)服務(wù)公司提供專業(yè)服務(wù)。

6、收費(fèi)模式

目前主要采取“保險(xiǎn)費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)模式，即，通過購買相應(yīng)壽險(xiǎn)獲取入住資格，按月繳納服務(wù)費(fèi)購買入住服務(wù)，依據(jù)保險(xiǎn)投保額度會得到相應(yīng)月費(fèi)折扣，基礎(chǔ)月費(fèi)為9000-16000元/房。另外有，醫(yī)療保證金5萬元，餐費(fèi)1800元/月，護(hù)理費(fèi)1800-9000元/月，一對一護(hù)理15000元/月。

7、項(xiàng)目特點(diǎn)

1、 國有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的信用加持對招徠客戶有強(qiáng)增益效果。

2、 輕資產(chǎn)模式下有效縮短收支平衡到達(dá)年限，保證項(xiàng)目良性可持續(xù)運(yùn)營。

3、 形成了從前期設(shè)計(jì)、改造到后期運(yùn)營的完整服務(wù)鏈條，改造團(tuán)隊(duì)、投拓團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)均已成熟。

（三）項(xiàng)目的運(yùn)營結(jié)果

目前項(xiàng)目據(jù)相關(guān)人士介紹入住率達(dá)90%，除經(jīng)營收益外還有政府補(bǔ)助。具體運(yùn)營數(shù)據(jù)未獲得，但是根據(jù)售價(jià)、入住率對比酒店及寫字樓可以感受到收益具有明顯的比較優(yōu)勢。

三、結(jié)論

國家近年來多次提到盤活閑置資產(chǎn)，在目前的市場環(huán)境下，手握大量不動產(chǎn)的不良資產(chǎn)從業(yè)者，如果依然被動等待市場，也許等到的就是市場的淘汰，因?yàn)槌鞘谢瘞碛煞康禺a(chǎn)驅(qū)動發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。只有擁有膽識、眼光才可以活下來，只有適應(yīng)市場的變化才能發(fā)展，將閑置資產(chǎn)改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，會成為一個穿越低谷的好選擇嗎？結(jié)論不言而喻。更多干貨文章，請關(guān)注資產(chǎn)界，助您搞定資金、搞定資產(chǎn)、搞定運(yùn)營。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 養(yǎng)老地產(chǎn)會是不良處置的好選擇嗎？