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“春運”遷徙規模基本恢復,人口集聚城市需求韌性更加凸顯

克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
2022-02-21 15:51 2826 0 0
2022年春節人口遷徙規模與疫情之前已經沒有十分大的差距,個別城市局部疫情的出現對于樓市需求側的影響已降至低位。

作者:克而瑞研究中心

來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

2022年春節人口遷徙規模與疫情之前已經沒有十分大的差距,個別城市局部疫情的出現對于樓市需求側的影響已降至低位。

2022年春節是疫情影響下的第三個春節,在國家精準防疫策略下,2022年春節流動人口規模較2021年大幅增加,全國總人口遷徙規模已經恢復至疫情前(2019年春節)的九成。但由于各地政策、流動人口數量本身存在較大差異,各地人口遷徙規模恢復水平各不相同。考慮到人口遷徙恢復情況一定程度上代表著該地的經濟復蘇水平,與其潛在的購房需求與能力呈現正相關,因此研究各城市春節人口遷徙尤為必要。

01 2022年春節人口遷徙總量恢復至疫情前九成,三四線略高于一二線

隨著疫情防控政策趨于常態化、精細化,2022年春節前后全國總體遷徙量已經恢復至2019年同期①的89%,較2021年同期有53%的巨大增幅。分能級來看,與2019年相比,三四線城市人口遷徙規模恢復情況(91%)好于一二線城市(86%)。

究其原因,主要是受春節期間北京、上海、杭州、鄭州等人口規模較大的一二線城市存在中高風險區域,春節期間人口遷徙規模縮量明顯。尤其是正在舉辦冬奧會的北京,春節人口遷徙總量較2019年下降了58%,“就地過年”比重在一二線城市中居于首位。

①注:考慮到春節假期是按照傳統農歷來定的,我們測算人口遷徙總量是根據春節前后一個月的時間周期來測算(臘月十五-正月十五),2019年=100。

02 成都躍居春節遷徙規模榜首 深受疫情影響的京、杭排名明顯下滑

分城市來看,成都替代北京(2019、2020年榜首)和廣州(2021年榜首),成為2022年春節期間人口遷徙總量榜首城市。原因當然是多方面的,一是由于成都人口規模巨大,并且近些年人口增量也十分突出,加之西南地區疫情相對比較穩定,返鄉人口規模巨大也在意料之中,另一方面成都擁有豐富的自然、人文景觀,出游人群規模也十分巨大,因此2022年春節成都人口遷徙規模躍居全國第一。長沙、南昌也與成都類似,遷徙規模排序較疫情前均明顯提升,分別提升至了7和9個位次。

而被成都取代的北京,春節期間人口遷徙規模較2019年下降了10個位次,降至11位;杭州也下降了3個位次,居于第13位。值得注意的是,兩城在春節期間均處于疫情影響期,“就地過年”人群比重明顯高于其他城市,因而2022年總人口遷徙規模明顯下滑。值得注意的是,距離北京較近的天津、石家莊春節期間人口遷徙規模較疫情前也大幅收窄,排序分別下降了10和7個位次。

03 中西部省會城市人口流動增幅顯著,長沙、成都人口增幅最為突出

如果我們把2019年春節人口遷徙當作基年,將2022年春節期間各城市人口遷徙量與2019年農歷同期相比,就可以粗略的估計出各城市人口遷徙恢復情況。通過測算,37個一二線城市2022年人口流動恢復率約為86%。細分來看,可以把這些城市分為三類:

第一類,人口遷徙規模恢復水平較佳、同比2019年上升的城市。這類城市包含銀川、西寧、長沙、南昌、蘭州、成都、呼和浩特、合肥、濟南、貴陽、南寧、拉薩等,其2022年春節人口遷徙規模均超過2019年,就區域來看,這些城市多位于中西部區域,并且多為“后疫情時代”的熱點旅游城市,受益于旅游產業的加速發展,人口遷徙規模大幅增加,2021年大部分城市GDP均保持較高的增速。值得注意的是,就人口遷徙規模增量來看,人口規模均超千萬的長沙和成都增幅最為突出,增量在37個一二線城市中穩居前兩位。

第二類,春節未受疫情影響或較小、但人口流動規模略低于疫情之前的城市。這類城市包含海口、廣州、烏魯木齊、武漢、廈門、長春、青島、沈陽等城市,這類城市春節人口流動規模較疫情之前略有下降。其中最值得一提的是廣州,作為2021年春節人口遷徙規模榜首城市,雖然今年春節受到疫情的侵擾,暫居人口遷徙規模榜第二位,但其與成都的差距微乎其微,其春節期間人口遷徙總規模已經恢復至2019年的95%,結合相關經濟數據來看,廣州2021年GDP達到2.82萬億元,同比增長8.1%,排名全國第四,從GDP增量來看,廣州以0.32萬億的增量位居全國第三(超過深圳),增速與上海持平,落后于北京(8.5%),也高于深圳,顯示出足夠的韌性和潛力。

第三類,春節受疫情影響、人口遷徙規模遠不及2019年的城市。這類城市大都集中在東部區域,譬如北京、天津、哈爾濱、杭州、大連、寧波、鄭州、上海等城市,人口遷徙規模不及2019年八成。主要原因在于春節期間這些城市或周邊鄰近城市疫情比較嚴重,存在中高風險地區,許多人選擇就地過年,因此春節期間人口遷徙規模同比2019年大幅下降,典型如北京和哈爾濱,同比降幅均超50%。


04 疫情對遷徙影響逐漸消弭,人口集聚力突出的京、杭需求韌性更佳

綜上,與2019年農歷同期相比,2022年春節前后人口遷徙規模已經恢復九成,當然,由于部分一二線城市受到疫情的影響,一二線城市恢復率不及三四線城市。如果不考慮今年春節期突發疫情的特殊狀況,春節期間人口遷徙規模大概率能夠恢復疫情前的95%。

除了那些因為旅游因素使得遷徙規模大幅增加的中西部城市外,其余那些人口遷徙情況恢復比較好的城市2021年樓市表現均比較亮眼,成都、濟南、廣州、武漢、廈門、蘇州和福州等城市的商品住宅成交規模同比2020年均明顯上漲。典型如今年春節人口遷徙規模榜首城市成都,2021年其商品住宅成交規模高達1653萬平方米,同比2020年漲幅高達21%。由此可見,這些流動人口逐漸常態化的城市經濟韌性也相對較好,房地產市場支撐性也比較強,因而成交規模能夠延續較高位。

再來看那些春節期間受疫情影響較大的城市,典型如北京、上海、杭州、西安等城市,盡管春節人口遷徙規模明顯縮量,但其2021年商品住宅市場表現依然較為突出,典型如杭州,2021年商品住宅成交面積高達2192萬平方米,同比2020年漲幅高達45%。這也與杭州常住人口的大量增加有關,七普數據顯示,2020年杭州常州人口規模高達1194萬人,較六普人口規模增加了324萬人,并且勞動力比重高達70.12%,在長三角41城中居于首位,即使放眼全國,也只低于廣東省下轄的深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數城市,杭州的人口紅利依然較為明顯。不僅如此,考慮到杭州的勞動力教育水平相對較高,其人口紅利的溢出效益會更強,購房需求轉化率也會大大提升,總的來看樓市長期發展無虞。

總體來看,隨著疫情防控的常態化、精細化,2022年春節人口遷徙規模與疫情之前已經沒有十分大的差距,個別城市局部疫情的出現對于樓市需求側的影響已降至低位。影響樓市成交最主要的因素還是城市的人口集聚力,經濟水平較高的京、滬、杭等城市依然是樓市最佳潛力城市。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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原標題: 行業透視 | “春運”遷徙規模基本恢復,人口集聚城市需求韌性更加凸顯

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