作者：楊曉懌

來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

隨著“十四五”政策的出臺(tái)落地，城市更新日漸成為熱門(mén)話題，各地政府、城投、金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)、建筑單位都在密集籌備、參與城市更新項(xiàng)目。

以片區(qū)為單位的城市更新項(xiàng)目的投資規(guī)模是相對(duì)較大的，因此總是積極的吸引了大量的目光；但在誘人的利潤(rùn)與收益背后，城市更新項(xiàng)目中復(fù)雜的操作與繁多的細(xì)節(jié)，造就了許多常見(jiàn)的“坑”：

城市更新需求與規(guī)劃沖突

相比過(guò)去的棚戶區(qū)改造，城市更新由單個(gè)地塊擴(kuò)大到整個(gè)片區(qū)，且除了拆舊建新之外，還同時(shí)存在修繕改造、功能提升等建設(shè)內(nèi)容；尤其是還常常含有低效用地再開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，對(duì)現(xiàn)狀的改動(dòng)較大。

因此，以片區(qū)為單位的城市更新項(xiàng)目往往與現(xiàn)有的規(guī)劃存在較大的沖突，需要政府配合對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整修編，又或者編制專(zhuān)項(xiàng)的城市更新規(guī)劃，從頂層設(shè)計(jì)的角度重新思考城市功能的開(kāi)發(fā)與利用。

但是，無(wú)論是調(diào)整現(xiàn)有規(guī)劃還是編制新的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，所需要花費(fèi)的時(shí)間是漫長(zhǎng)的、流程是繁復(fù)的，常常導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間超出各方預(yù)期。這也是許多片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要共同克服的難點(diǎn)，但涉及大量現(xiàn)狀用地的城市更新項(xiàng)目顯然要更為復(fù)雜。

征拆周期與成本的不可控

雖然住建部對(duì)城市更新項(xiàng)目中的拆舊建新面積比例做出了規(guī)定，但不可否認(rèn)的是，拆舊建新仍然是城市更新項(xiàng)目中不可或缺的一環(huán)，也是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的重要組成部分。

但是，對(duì)人口密度高、貨值大的老舊城區(qū)來(lái)說(shuō)，其中的征拆成本與征拆周期很難控制；很容易導(dǎo)致項(xiàng)目周期與成本超預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目收益受損。并且，在嚴(yán)控隱性債務(wù)的背景下，征地拆遷的資金問(wèn)題也較難解決，地方政府也缺乏相應(yīng)的可用財(cái)力，企業(yè)參與也同樣將面臨資金周期與成本的各方面壓力，使得城市更新項(xiàng)目并沒(méi)有看起來(lái)的“那么美”。

土地出讓收益的分享返還

城市更新項(xiàng)目中仍然將含有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，其中土地出讓收益的分享與返還、聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，將是項(xiàng)目收益中的重要部分，也是項(xiàng)目收回投資的關(guān)鍵。

但在現(xiàn)行的機(jī)制下，無(wú)論是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)還是土地出讓收益的分享與返還，都不可避免的將遇到許多行政與操作上的限制，以及預(yù)算管理、防范隱性債務(wù)的諸多要求，導(dǎo)致“看起來(lái)容易做起來(lái)難”。

尤其是在城投公司本身償債壓力較大的背景下，雖然項(xiàng)目公司能夠建立一套費(fèi)用結(jié)算的流程，但依然可能遭遇城投對(duì)費(fèi)用的截流與挪用；獲取聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的土地也將存在不確定性，使得項(xiàng)目收益變得無(wú)法保障。

投融資與收益的管理困難

在城市更新項(xiàng)目面臨諸多問(wèn)題的同時(shí)，以市場(chǎng)化模式運(yùn)作的城市更新還需要大量融資，才能幫助規(guī)模如此之大的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。但在許多操作流程節(jié)點(diǎn)不穩(wěn)定、難以管理，不僅會(huì)影響項(xiàng)目的綜合收益，也會(huì)使得投融資工作變得更為困難。

這就使得城市更新項(xiàng)目的融資工作不能以常規(guī)項(xiàng)目模式進(jìn)行思考，不能單純以信用貸款或者固定資產(chǎn)投資融資的思路生搬硬套，而是需要根據(jù)具體項(xiàng)目的情況進(jìn)行分解與組合，以“一項(xiàng)目一策”的方式進(jìn)行精細(xì)化的管理與投融資工作。

看起來(lái)很美的城市更新，沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 城市更新中常見(jiàn)的“坑”