作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

在“七普”數(shù)據(jù)中，廣東省成為31個(gè)省市人口總量最多的省份，人口總量達(dá)到1.26億人，與2010年第六次全國(guó)人口普查比較，全省常住人口增加2170.94萬(wàn)人，增長(zhǎng)20.81%。其中，廣州、深圳和東莞三城人口總量超千萬(wàn)人。

核心城市的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。從人口增量來(lái)看，深圳十年增加713.65萬(wàn)人，位列全國(guó)和廣東省人口增量首位，這意味著，過去十年，深圳人口增長(zhǎng)近七成，廣東省新增的2170.94萬(wàn)人中，有超三成流入到了深圳。

較低的落戶門檻一定程度上會(huì)刺激深圳樓市走向高房?jī)r(jià)、高成本。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，受人口需求端刺激，深圳新建商品住宅成交均價(jià)從2011年至2020年，增長(zhǎng)至54949元/平方米，十年間增長(zhǎng)168%。

圖：2011年-2020年深圳常住人口總量

及房?jī)r(jià)變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

實(shí)際上，人口變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出，受需求端的影響，以深圳為代表的熱點(diǎn)城市在疫情中走出獨(dú)立行情。而深圳與大多數(shù)城市不同的是，由于資源與人口匹配度不高，供需不平衡是深圳核心問題，也是深圳樓市熱度難減的原因。

深圳作為“大城市”的典型代表，正在不斷吸引人口流入。根據(jù)已披露的290個(gè)地級(jí)市州數(shù)據(jù)來(lái)看，17個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口城市全部實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)，十年間平均增長(zhǎng)比例高達(dá)25%，其中深圳、西安、廣州增長(zhǎng)均超過40%，增長(zhǎng)最慢的天津也有7%（93萬(wàn)）的人口增長(zhǎng)。

十年間，常住人口在繼續(xù)向大城市集聚已經(jīng)成為人口流動(dòng)的重要特點(diǎn)。近十年增加的人口都在向500萬(wàn)、尤其是1000萬(wàn)以上人口城市集聚。而100-300萬(wàn)城市人口十年間下降的城市數(shù)量占比超過六成，成為了大中城市流動(dòng)人口持續(xù)增長(zhǎng)的重要“糧倉(cāng)”。

圖：290個(gè)地級(jí)市州六普-七普常住人口變化

（按2020年人口規(guī)模劃分）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

與此同時(shí)，省會(huì)/中心城市（以下簡(jiǎn)稱“核心城市”）的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口集中度較十年前有不同程度的提升。 

深圳，是東部發(fā)達(dá)城市中人口集中度漲幅最為突出的城市，十年間人口集中度漲了3.94個(gè)百分點(diǎn)，人口增量也排在全國(guó)首位，這一系列數(shù)據(jù)均顯示出深圳強(qiáng)大的人口吸納能力。 

此外，中西部核心城市集中度提升較為明顯，典型如西安，“七普”常住人口達(dá)1295萬(wàn)人，占陜西全省人口占比達(dá)33%，較10年前增加了10.08個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)論是省會(huì)城市人口集中度，還是集中度增幅，均在全國(guó)處于前列。銀川、成都、拉薩、長(zhǎng)沙、武漢等也比較突出，人口集中度增幅均超過4個(gè)百分點(diǎn)，以成都為例，10年間常住人口增量達(dá)582萬(wàn)，成為除北京、上海和重慶三個(gè)直轄市之外，第四個(gè)常住人口突破2000萬(wàn)人的超大城市。

表：核心城市常住人口、集中度變動(dòng)

（按照城市在省內(nèi)集中度變化排序）

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地區(qū)統(tǒng)計(jì)局

由于非普查年份常住人口通過抽樣調(diào)查獲取，數(shù)據(jù)往往存在一定的誤差，通過“七普”數(shù)據(jù)與2019年數(shù)據(jù)對(duì)比，其中存在的較大誤差不容忽視。

其中較2019年人口變化比較大的深圳位于前列。按照“七普”人口數(shù)據(jù)，2020年常住人口較2019年增加412萬(wàn)人，增長(zhǎng)達(dá)31%。

此外，成都、拉薩、西安、銀川、海口、廣州、昆明、鄭州、長(zhǎng)春、廈門、長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上。北京、上海、重慶三個(gè)直轄市以及石家莊、濟(jì)南等城市的數(shù)據(jù)是誤差相對(duì)較小，均在3%以下。如果進(jìn)一步考慮2020年常住人口的正常增量，誤差會(huì)更小。

值得注意的是，“七普”數(shù)據(jù)中天津常住人口僅1386.6萬(wàn)人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬(wàn)人，誤差在11%以上，是目前已經(jīng)公布人口普查數(shù)據(jù)的一二線城市中唯一一個(gè)人口被高估的城市。在千萬(wàn)級(jí)常住人口的一二線城市中，也是唯一一個(gè)十年間人口增量少于百萬(wàn)的城市。

各地出現(xiàn)上述差異，主要是由于流動(dòng)人口的持續(xù)增加導(dǎo)致的。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時(shí)這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告中流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn)，流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。

流動(dòng)人口規(guī)模的增加也帶來(lái)了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、廣州、昆明、鄭州、廈門這類人口規(guī)模被明顯低估的城市，“剛需池”將大幅增加。

相對(duì)而言，天津在需求側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加，2020年較2010年人口僅增加93萬(wàn)人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當(dāng)?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬(wàn)，由此可見天津人口增速之慢，近些年甚至可能已經(jīng)出現(xiàn)了常住人口流失的情況。如果這種趨勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)性堪憂。

表： 一二線城市七普人口數(shù)據(jù)較2019年變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地區(qū)統(tǒng)計(jì)局

各城市常住人口增量很大程度上反映出城市活力和吸引力的變化。 

以深圳、西安、成都、海口、廣州、昆明、鄭州、廈門和長(zhǎng)沙為代表的常住人口增長(zhǎng)幅度較大的城市，與之相關(guān)的一系列醫(yī)療、教育等配套規(guī)劃勢(shì)必要增加，房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的“剛需池”也將越發(fā)充盈。相對(duì)應(yīng)天津近些年常住人口被明顯高估，市場(chǎng)前景也面臨的極大不確定性。

同樣，在大幅變化的人口指標(biāo)之下，地方主管部門的人才引進(jìn)政策勢(shì)必需要進(jìn)一步調(diào)整，相關(guān)人口落戶、購(gòu)房資格認(rèn)定等政策勢(shì)必需要進(jìn)行相應(yīng)的改變，也為核心城市未來(lái)的樓市發(fā)展增加了更多變數(shù)。

無(wú)疑，深圳此次調(diào)整落戶政策，又一次起到了風(fēng)向標(biāo)的作用。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 深圳將全面收緊落戶，“七普”人口數(shù)據(jù)背后樓市迎來(lái)變局