丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從旭輝到融創(chuàng)，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業(yè)關注，最終于4月17日落定，2021年4月17日，融創(chuàng)中國與彰泰集團在無錫舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，融創(chuàng)將與彰泰設立合資公司，以99.1億元接手彰泰所屬目標公司100%權益，交易完成后，融創(chuàng)與彰泰分別持有合資公司80%、20%股權，同時融創(chuàng)服務也發(fā)布公告擬8億元收購彰泰服務80%股權。
資料顯示，彰泰集團深耕廣西29年，憑借優(yōu)良的產(chǎn)品與服務，已在廣西市場建立領先的規(guī)模優(yōu)勢和客戶口碑。CRIC數(shù)據(jù)顯示，近3年內(nèi)彰泰蟬聯(lián)廣西本土房企銷售額、銷售面積雙冠王。此次出讓的資產(chǎn)包主要位于廣西城市核心區(qū)域，九成以上為住宅業(yè)態(tài)，可售建筑面積約1162萬平方米。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，廣西市場發(fā)展?jié)摿薮?，彰泰與融創(chuàng)此次強強聯(lián)手，將充分整合雙方資源與優(yōu)勢，共同為廣西人民帶來高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務，以文旅、文化、會議會展等多元化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢助力廣西經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。
彰泰為廣西規(guī)模最大的本土房企
近年來，隨著廣西房地產(chǎn)市場打開，各大品牌房企競相互入駐，截至目前TOP20中僅有個別房企未有項目布局。
從克而瑞排行榜來看，2020年碧桂園、龍光、陽光城、萬科、恒大、融創(chuàng)、金科等外來品牌房企占據(jù)廣西市場第一陣營，競爭激烈。融創(chuàng)自2016年首進廣西，也有意加速市場擴張，規(guī)模增速不斷提升，2020年廣西區(qū)域銷售額突破百億，達到108.5億元，位列房企第8位。
圖：2017-2020年融創(chuàng)廣西區(qū)域銷售規(guī)模與增速（億元）
彰泰作為廣西規(guī)模最大的本土房企，2018-2020年連續(xù)三年銷售額均超過200億元，其中2020年在廣西區(qū)域全口徑銷售額達224.5億元，權益銷售金額達161.4億元，均位列第一。根據(jù)廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續(xù)以47.44億元領跑，增長預期向好。
隨著彰泰并入融創(chuàng)，將為融創(chuàng)帶來超過200億的銷售貢獻，根據(jù)推算2021年或?qū)⑦_到260億，迅速擴大融創(chuàng)在廣西的銷售規(guī)模與市場占有率，與其他房企品牌拉開差距，建立絕對優(yōu)勢。
表：近三年彰泰在廣西的市場占有率
數(shù)據(jù)來源：CRIC
融創(chuàng)看重彰泰的土儲與本土市場經(jīng)驗
廣西土地市場熱度高居不下，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。
從年報數(shù)據(jù)來看，截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲建筑面積達2.58億平方米，同比增長10.3%。其中2021年新增土地儲備建筑面積約5877萬平方米。從土儲貨值結(jié)構來看，截至2020年末，融創(chuàng)約78%的土儲貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬億和2.0萬億，強三線城市貨值約0.7萬億。
在這其中，位于廣西的土地儲備量和占比都不高，截至2020年末，融創(chuàng)在廣西的土地儲備主要位于南寧和桂林，總計達到371.66萬平方米，占總土儲1.4%，權益土地儲備為280.64萬平方米。
相較之下，彰泰具備本土深耕優(yōu)勢，積累了豐富的區(qū)域土地儲備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個重點城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計開發(fā)項目106個，累計開發(fā)面積超2000萬平方米，融創(chuàng)收購彰泰也是看重了彰泰的儲備價值與本土市場經(jīng)驗。
據(jù)公告披露信息顯示，此次收購涉及目標項目共57個，包含54個開發(fā)項目及3個代建項目，總計容未售建筑面積為825.17萬平方米。其中，54個開發(fā)項目計容共計未售建筑面積783.33萬平方米，90.8%位于廣西各城市核心區(qū)域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動性強。
圖：54個開發(fā)項目城市分布情況（計容未售建筑面積：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC
收并購將成為獲取土地儲備的重要手段
據(jù)了解，早在融創(chuàng)之前，今年1月7日時，旭輝集團曾發(fā)布公告，宣布擬與彰泰集團按65：35比例成立合營公司——旭輝彰泰。此外，旭輝中國將向彰泰集團股東彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購彰泰集團65%的股權，1月7日當天，旭輝旗下物業(yè)上市公司永升生活服務集團，也發(fā)布公告，將以4.34億元收購彰泰集團旗下彰泰服務集團有限公司65%已發(fā)行股本。
但隨后，4月14日傍晚，旭輝集團發(fā)布解除合作框架協(xié)議公告，宣布解除1月7日時與彰泰集團訂立的合作框架協(xié)議及其項下擬進行的交易。有媒體透露，合作告吹的最主要原因還是在于價格沒談攏。
而在資源整合問題上，融創(chuàng)作為“并購王”，擁有豐富的經(jīng)驗和成功案例。2019年以來融創(chuàng)便通過多種渠道拿地穩(wěn)控平均土地成本，除了公開市場拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項目，融創(chuàng)中國通過收并購獲取的土地占比超過6成，在資源整合上，融創(chuàng)已經(jīng)形成一套成熟的操作流程和體系。
2020年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%，資本運營方面，截至2020年末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金達1326.5億元，同比增長5.5%，現(xiàn)金短債比為1.45，流動性充裕。
不僅如此，融創(chuàng)通過加大銀行類融資占比、用公開市場機會發(fā)行融資成本相對較低的債務等，對債務結(jié)構的優(yōu)化也起到積極作用，截至2020年末，融資成本同比下降2.1個百分點至6.46%。
也許正是因為如此，才使得此次高達百億的收并購交易得以進行。
融創(chuàng)在廣西發(fā)展已超過五年，對于市場也有一定了解，整體來說，此次融創(chuàng)收購彰泰，對于融創(chuàng)在廣西的業(yè)績規(guī)模、市場占有率、品牌影響力等方面都將產(chǎn)生疊加效應，與其他房企品牌拉開顯著差距，重塑市場格局。尤其是彰泰在廣西的儲備積累和市場經(jīng)驗，大大增強融創(chuàng)的市場競爭力和深耕能力。
值得注意的是，從收購對象來看，彰泰“三道紅線”全數(shù)達標，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為62%、凈負債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，具備較高的財務安全性。因此，我們認此次融創(chuàng)收購彰泰，可能是行業(yè)龍頭房企與區(qū)域龍頭房企合聯(lián)合的一次新嘗試，未來收并購也將正成為規(guī)模房企開拓市場、獲取土地儲備的重要手段。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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